Zakończyliśmy jakiś czas temu taką sprawę.
Historia przedstawiała się następująco.
Klienci są właścicielami lokalu w centrum miasta. Postanowili wynająć go podmiotowi w celu prowadzenia działalności gastronomicznej. W związku z tym rozpoczęli rozmowy ze wspólnotą lokatorską, która podjęła uchwalę wyrażającą zgodę na prowadzenie działalności gastronomicznej oraz sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu użytkowym (klientów). W trakcie funkcjonowania lokalu zaczęły pojawiać się konflikty – spory o śmieci, hałas, blokowanie bramy wjazdowej a także ….. o większą ilość szczurów w bramie.
W następstwie tych okoliczności Wspólnota Mieszkaniowa w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęła uchwalę dotyczącą uchylenia uchwały w sprawie wyrażenia zgody na prowadzenie działalności gastronomicznej oraz sprzedaży napojów alkoholowych w lokalu użytkowanym nr II.Kliencie zostali powiadomieni o treści uchwały drogą mailową. W uchwałę uchwalającą – czyli w konsekwencji cofającą zgodę na prowadzenie działalności gastronomicznej oraz sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu użytkowym, zaskarżyli klienci wnosząc o jej uchylenie.
Sprawa trwała około 3 lat. Zeznawali świadkowie, strony, dostarczano dokumenty. Między czasie zmienił się najemca ale ….. prowadzący inną restaurację, wiec problem pozostał ten.
Co uznał Sąd Okręgowy w Radomiu? W punktach i w niezbędnym skrócie.
1. Na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
2. Powołany przepis wyróżnia, zatem cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Każdą z wymienionych przesłanek można traktować, jako samodzielną podstawę zaskarżenia.
3. Pojęcie „interesów” na gruncie tego przepisu rozumiane jest szeroko, jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela. Aby dokonać oceny treści uchwały w tych kategoriach, strona powodowa powinna zgłosić zarzuty merytoryczne co do zaskarżonych uchwał i należycie je uzasadnić, w tym przede wszystkim wykazać, na czym dokładnie miałoby polegać naruszenie jego interesu jako właściciela.
4. Nadto, zaskarżona uchwala rażąco narusza także interes powodów jako właścicieli lokalu związanych umową najmu.
5. Najemca lokalu po otrzymaniu zgód zainwestował bardzo duże środki finansowe w przystosowaniu lokalu do działalności gastronomicznej, na której, prowadzenie otrzymał ważną zgodę Wspólnoty. Dowolne cofanie udzielonych wcześniej zgód zdaniem powodów stoi w sprzeczności z zachowaniem jakiekolwiek pewności obrotu cywilnoprawnego i naraża podmioty tego obrotu na olbrzymie straty finansowe.
6. W ocenie Sądu, biorąc pod uwagę zgłaszane problemy związane z funkcjonowaniem restauracji w lokalu nr 2 koniecznym było przedyskutowanie tych spornych kwestii na zebraniu członków wspólnoty, a nie podejmowanie tak ważnej dla powodów, jako też członków wspólnoty kwestii w drodze indywidualnego zbierania głosów. Od decyzji wspólnoty zależało przecież prowadzenie działalność gospodarczej w lokalu nr 2, co wiązało się z poniesieniem uprzednio znacznych kosztów i wywiązaniem się z zawartej umowy najmu. Z dnia na dzień właściciele restauracji oraz powodowie jako wynajmujący zostali narażeni na duże straty finansowe.
7. Niemniej jednak, podstawową przyczyną uchylenia uchwały jest brak rzeczywistego uzasadnienia jej podjęcia oraz jej nieadekwatności do zgłaszanych problemów na terenie wspólnoty.
8. Zaznaczyć należy, że pozwana nie wykazała, aby prowadzenie restauracji w lokalu prowadziło do naruszania ciszy nocnej, zaśmiecania terenu wspólnoty lub powodowało inne uciążliwości na które pozwana się powoływała.
9. Należy zgodzić się z powodami, co potwierdzili zgłaszani przez nich świadkowie, iż problem z gryzoniami istniał już wcześniej zanim restauracja rozpoczęła prowadzenie swojej działalności. Był on już istotny w momencie remontu lokalu i przystosowania go do potrzeb restauracji. Ponadto właściciele restauracji starali się zlikwidować ten problem zatrudniając firmę deratyzacyjną. Przyczyną ich występowania nie było jednak w ocenie sądu tylko istnienie tej jednej restauracji. Na sąsiednich posesjach prowadzone jest kilka większych restauracji. Ponadto w bramie obok istnieją pustostany, gdzie przychodzili bezdomnie i gdzie nagromadzone były nieusuwane odpady. Teren podwórka również był nieuporządkowany już przed istnieniem restauracji. Nie było normalnej wiaty śmietnikowej. Istniały liczne podniszczone drewniane komórki lokatorskie będące niewątpliwie także przyczyną występowania insektów i gryzoni. Śmieci także były wywożone regularnie, wbrew twierdzeniom pozwanej. Przerzucanie zatem wszystkich problemów związanych z czystością nieruchomości na powodów nie było uzasadnione. Pozwana nie kwestionowała, iż właściciel restauracji podejmowali interwencje w zakresie zgłaszanych problemów, na co sama przedstawiła wydruki emaliowe z podejmowanych przez właścicieli restauracji działań (k.219) Problemy te powinny być zatem raczej przedmiotem kompromisu między stronami, na co właściciel restauracji wyrażali zgodę.
Na koniec uzasadnienia Sąd Okręgowy podniósł, iż podjęta uchwała przez pozwaną jest nieadekwatnym sposobem eliminacji problemów mieszkańców, na które powoływała się pozwana.Z tych względów, na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali Sąd uchylił uchwałę nr pkt I sentencji wyroku). Cóż sprawa wygrana, ale nie dostałem odpowiedzi czy można dowolnie cofnąć udzieloną wcześniej zgodę – ponieważ uchwałą to też oświadczenie woli … ale jak zaznaczyłem …. sprawa wygrana. Wpis na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Radomiu z dnia 24 listopada 2023 r. w sprawie o sygn. I C 1170/20. Zdjęcie – własne – małże w maśle w jednej z restauracji w Brukseli